다주택자 양도세 중과 유예, 언제 끝날까? 2026년 현재 종료 시점과 이후 세율 변화, 절세 전략까지 정확하게 분석합니다.
다주택자 양도세 유예 종료 시점 분석 (2026년 기준)
다주택자들이 보유한 주택을 처분할 수 있는 ‘마지막 절세 기회’, 바로 양도세 중과 유예 기간입니다. 하지만 이 유예가 언제 종료될지, 이후 세금이 얼마나 늘어날지, 어떤 전략을 세워야 하는지 모르고 보유만 하다가는 수천만 원의 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
2026년 2월 현재, 다주택자 양도세 유예 종료 시점을 중심으로, 정책 동향과 실전 대응 전략을 분석해드립니다.
1.다주택자 양도세 유예란?
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본래 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는
주택 양도 시 기본세율(6~45%)에 중과세율 20~30%를 더 부과 -
하지만 부동산 시장 연착륙을 위해
일시적으로 중과세율 적용을 유예한 정책
| 구분 | 유예 전 (중과 적용) | 유예 적용 중 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 + 20%p | 기본세율만 적용 |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 기본세율만 적용 |
📌 단, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제는 여전히 미적용됨
2.유예 종료 시점은 언제? (2026년 2월 기준)
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2022년 5월: 국세청, 한시적 중과 유예 시행 (시행령 개정)
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2024년 5월까지 1차 연장되었으며,
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2025년까지 연장 가능성이 높다는 관측 있었으나
2026년 현재까지 명확한 종료일은 발표되지 않음
✅ 현재 기준 (2026년 2월): 유예는 여전히 유지 중
✅ 다만, 2026년 상반기 중 종료 발표 가능성 매우 높음
☑️ “시장 상황에 따라 종료 시점 재검토 중”이라는 국토부 입장
3.유예 종료 이후 예상 변화
| 항목 | 유예 유지 시 | 유예 종료 후 |
|---|---|---|
| 2주택 양도세율 | 최대 45% | 최대 65% (20% 중과) |
| 3주택 이상 | 최대 45% | 최대 75% (30% 중과) |
| 장특공제 | 미적용 유지 | 미적용 유지 |
| 시장 영향 | 매물 증가 → 거래 활성화 | 보유 지속 → 거래 위축 가능성 |
즉, 유예 종료 이후엔 보유세·양도세 모두 부담 커짐 → 매도 타이밍 전략 중요
4.실전 전략: 유예 종료 전 이렇게 움직이세요
✅ 1. 보유 주택 수 정리
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세대원 포함 전체 주택 수 확인
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분양권·입주권도 주택 수 포함 대상 여부 확인 필요
✅ 2. 양도 시기 조정
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유예 종료 전 양도 시, 수천만 원 절세 가능
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다만, 해당 주택의 보유 기간·취득 시점 고려해야 함
✅ 3. 장기보유특별공제 기대는 금물
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다주택 중과 유예와 별개로 장특공제는 배제
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실거주 2년 요건 등 충족 시 적용 가능 여부는 따로 검토
✅ 4. 증여와 양도 비교 검토
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고가주택은 증여세 > 양도세인 경우도 많음
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실거주 + 자녀 연령 + 보유 기간 등 조건별로 비교 시뮬레이션 필요
5.유예 종료 전 주의할 점
| 항목 | 체크포인트 |
|---|---|
| 유예 종료 시점 | 관보 공고일 기준 적용, 갑작스레 시행 가능 |
| 계약일 vs 잔금일 | 양도일 기준 = 잔금일 + 등기일 중 빠른 날 |
| 실거주 여부 | 실거주 증빙 시 장특공제 가능성 ↑ |
| 분할 매도 | 주택 수 감축에 효과 있지만 증여 간주 우려 있음 |
6.시뮬레이션: 양도세 유예 전후 세금 비교
예시: 서울 소재 10억 원대 아파트 2주택자 기준
| 구분 | 유예 적용 시 | 유예 종료 후 |
|---|---|---|
| 취득가 | 4억 원 | 4억 원 |
| 양도가 | 10억 원 | 10억 원 |
| 차익 | 6억 원 | 6억 원 |
| 세율 | 45% | 65% |
| 양도세 | 약 2.2억 원 | 약 3.1억 원 |
👉 유예 기간 중 양도하면 약 9,000만 원 절세 가능
7.결론: 2026년 상반기 안에 움직여야 합니다
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아직 공식 종료일은 발표되지 않았지만,
정부 발표 및 정책 흐름상 2026년 하반기 종료 가능성 높음 -
특히 2~3주택자는 지금이 마지막 절세 타이밍일 수 있음
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막연히 보유만 하지 말고, 시뮬레이션 + 전문가 상담으로 전략적으로 대응해야 합니다
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